§ 35c EStG Steuerbonus für Sanierung 2026: Wann er besser ist als BAFA, und wann nicht

Die meisten Hausbesitzer kennen BAFA-Förderung und KfW-Kredit, aber § 35c EStG ist vielen unbekannt. Dabei kann er für manche Konstellationen das bessere Instrument sein: kein Antrag vor Beauftragung, kein Energieberater zwingend nötig, keine Budgetlimits. Einfach umsetzen, Bescheinigung einholen, Steuererklärung einreichen.

Natürlich hat er auch Schwächen. Den Steuerbonus bekommt nur, wer ausreichend Steuern zahlt, und die Steuerersparnis kommt nicht als Sofortzahlung, sondern über drei Jahre verteilt.

Was ist § 35c EStG?

§ 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) ist eine Steuerermäßigung für energetische Gebäudesanierungsmaßnahmen. Sie gilt seit 2020 und erlaubt, 20% der Kosten für qualifizierte energetische Maßnahmen direkt von der Einkommensteuer abzuziehen, nicht als Werbungskosten (die reduzieren das zu versteuernde Einkommen), sondern direkt von der Steuerlast.

Das ist ein wichtiger Unterschied: Ein Steuerabzug von 20% bedeutet: Sie zahlen 20% weniger Einkommensteuer, nicht 20% weniger zu versteuerndes Einkommen.

Die 20% werden auf drei Jahre verteilt: 7% im ersten Jahr nach Abschluss der Maßnahme, 7% im zweiten Jahr, 6% im dritten Jahr.

Wie hoch ist die Steuerersparnis?

Voraussetzung: Sie zahlen in den drei Jahren ausreichend Einkommensteuer. Wer im Jahr 1 nur 500 Euro Steuerlast hat, bekommt auch nur 500 Euro zurück, der Rest verfällt. Das ist der Knackpunkt: Niedrigverdiener und Rentner mit geringen steuerpflichtigen Einkünften profitieren weniger.

Voraussetzungen

• Selbstgenutztes Wohneigentum: Das Gebäude muss in Deutschland liegen und vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Vermietete Objekte sind ausgeschlossen.
• Gebäudealter mindestens 10 Jahre: Das Baujahr muss vor mindestens 10 Jahren vor Beginn der Maßnahme liegen. Für 2026: Gebäude muss vor 2016 fertiggestellt worden sein.
• Fachunternehmer: Die Maßnahme muss von einem zugelassenen Fachunternehmen durchgeführt werden, das eine Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellt.
• Keine gleichzeitige BEG-Förderung: § 35c und BEG-Zuschuss/Kredit können nicht für dieselbe Maßnahme kombiniert werden. Für verschiedene Maßnahmen am selben Gebäude: möglich.

Was ist förderfähig?

Die förderfähigen Maßnahmen sind ähnlich wie bei BEG EM, aber nicht identisch. Laut § 35c EStG i.V.m. § 35c Abs. 1 EStG und dem zugehörigen BMF-Schreiben:

• Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen, Geschossdecken
• Erneuerung der Fenster und Außentüren
• Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage
• Erneuerung der Heizungsanlage (inkl. Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie)
• Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung (Smart Home für Energie)
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen (hydraulischer Abgleich)

§ 35c vs. BAFA: Wann was?

§ 35c ist besser wenn:

• Sie vergessen haben, einen BAFA-Antrag vor Beauftragung zu stellen
• Die Maßnahme sehr kurzfristig umgesetzt werden musste
• Der BAFA-Fördersatz gering ist (z. B. nur 15% Grundförderung ohne Boni)
• Sie ausreichend Steuern zahlen, um die volle Ersparnis zu realisieren

BAFA ist besser wenn:

• Der Fördersatz mit Boni 30 bis 70% erreicht
• Sie wenig Einkommensteuerlast haben
• Sie das Geld sofort benötigen, nicht über 3 Jahre
• Das Gebäude vermietet ist

Wie macht man es geltend?

Der Prozess ist einfacher als bei BAFA:

1. Maßnahme durchführen: Kein Vorantrag, keine Genehmigung nötig
2. Bescheinigung einholen: Vom Fachunternehmer nach amtlichem Muster (Vordruck BMF, Anlage 36a zur EStG-Steuererklärung)
3. In Steuererklärung eintragen: Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen (Anlage HHN), Zeile für § 35c
4. Drei Jahre geltend machen: Die Steuerersparnis verteilt sich automatisch auf drei Veranlagungsjahre

Achtung: Wenn Sie vergessen, die Bescheinigung beim Handwerker anzufordern, haben Sie möglicherweise keinen Anspruch mehr. Die Bescheinigung muss für die Steuererklärung des Jahres vorliegen, in dem die Maßnahme abgeschlossen wurde.