CO2-Kosten 2028: Vermieter und Mieter zahlen 50/50, wer profitiert

Was die Koalition am 29. April 2026 beschlossen hat#

Am 29. April 2026 einigten sich die Regierungsfraktionen von CDU/CSU und SPD auf eine neue Heizkosten-Aufteilung in Mietverhältnissen. Beteiligt waren die Spitzen der Regierungsfraktionen mit den Ministerien für Wirtschaft und Energie (Reiche, CDU), Justiz (Hubig, SPD) und Bau. Die Einigung war Voraussetzung für die SPD-Zustimmung zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es hat das alte GEG 2024 ablösen.

Zur rechtlichen Einordnung: Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett das GModG beschlossen und die paritätische 50/50-Aufteilung darin verankert. Das parlamentarische Verfahren ist inzwischen abgeschlossen: Bundestag und Bundesrat haben das GModG am 10. Juli 2026 verabschiedet, am 28. Juli wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet (Nr. 226/2026), und am 29. Juli 2026 sind die ersten Regelungen in Kraft getreten, darunter die Mieterschutzregel zur Aufteilung der Betriebskosten einer neu eingebauten Gas- oder Ölheizung. Inkrafttreten frühestens Sommer 2026, ein vorzeitiges Wirken der CO2-Teilung vor 2028 sieht der Entwurf nicht vor.

Drei Kostenpositionen sollen künftig zwischen Vermieter und Mieter halbiert werden:

1. CO2-Kosten aus dem nationalen Emissionshandel (BEHG): Bisher nach einem 10-Stufen-Modell auf Basis des Gebäude-CO2-Ausstoßes verteilt, künftig pauschal 50/50.
2. Gasnetzentgelte für die Verteilung von Erdgas durch das Gasnetz: Bisher voll vom Vermieter getragen (über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben), künftig 50/50.
3. Bio-Brennstoff-Aufschläge aus der „Bio-Treppe" ab 2029, die für neu eingebaute fossile Heizungen wachsende Anteile klimaneutraler Brennstoffe vorsieht: Auf den ersten drei der vier Stufen geteilt, also für die Beimischungsstufen ab 2029, 2032 und 2035.

SPD-Fraktionschef Matthias Miersch fasste die Einigung gegenüber der Wirtschaftswoche so zusammen: „Wir konnten erreichen, die Kostenrisiken bei CO2, Netzentgelten und Biogas konsequent zu halbieren." CDU-Fraktionschef Jens Spahn betonte die Logik aus Vermietersicht: „Gleichzeitig braucht es einen fairen Ausgleich zwischen Vermietern und Mietern, denn der eine entscheidet, womit geheizt wird, und der andere im Alltag darüber, wie viel."

Die Einigung ist eingebettet in die Reform des Heizungsgesetzes. Welche Frist gerade für die 65-Prozent-Pflicht in Großstädten ab November 2026 gilt und warum das Kabinett am gleichen Tag eine Übergangs-Verlängerung beschlossen hat, beschreibt der Artikel Heizungsgesetz: GEG-Frist für Großstädte auf November 2026 verschoben. Den Gesamtüberblick zum GModG liefert der Ratgeber Was das neue Heizungsgesetz GModG für Hausbesitzer bedeutet.

Das alte System: Wie das CO2KostAufG seit 2023 funktioniert#

Seit dem 1. Januar 2023 regelt das CO2-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wie sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten bei fossilen Heizungen teilen. Die Logik: Je schlechter das Gebäude gedämmt ist, desto höher der Vermieteranteil. Höherer CO2-Ausstoß pro Quadratmeter bedeutet also mehr Last für den Vermieter. So setzt der Gesetzgeber einen finanziellen Anreiz zur energetischen Sanierung.

Das Gesetz definiert ein 10-stufiges Modell auf Basis der jährlichen CO2-Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Daten dafür liefert der Energieausweis. Alternativ ergibt sich der CO2-Ausstoß aus dem tatsächlichen Verbrauch und einem gesetzlichen Emissionsfaktor. Für Erdgas liegt dieser bei 0,20088 Kilogramm CO2 pro Kilowattstunde.

Der gesetzliche CO2-Preis für Abrechnungszwecke liegt 2026 nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz bei einem festen Wert von 60 Euro pro Tonne CO2. Das ist bewusst ein fixer Rechenwert: Der reale Marktpreis bildet sich 2026 erstmals in einer Versteigerung und liegt im Korridor 55 bis 65 Euro je Tonne. Wie diese Versteigerung abläuft, erklärt unser Beitrag dazu, wie der CO2-Preis 2026 an der EEX gebildet wird. Ab 2028 regelt das EU-ETS-2-System den CO2-Preis marktbasiert, erwartet werden 50 bis 80 Euro pro Tonne. Die Aufteilungslogik bleibt davon unabhängig.

Drei Kostenpositionen, eine neue Regel ab 2028#

Die wichtigste Neuerung: Aus dem fein abgestuften Modell wird eine pauschale 50/50-Aufteilung. Klingt nach Vereinfachung, verändert aber die Kostenverteilung handfest. Das ist nur die erste von drei Änderungen. Zwei bisher nicht aufgeteilte Kostenarten kommen neu hinzu.

Position 1: CO2-Kosten ab 2028. Das Stufenmodell entfällt. Statt einer Spannweite von 0 bis 95 Prozent Vermieteranteil zahlt der Vermieter immer 50 Prozent, der Mieter ebenfalls 50 Prozent. Bei Erdgas mit aktuellem Heizverbrauch und CO2-Preis sind das je nach Wohnungsgröße 50 bis 200 Euro pro Jahr und Mietpartei.

Position 2: Gasnetzentgelte ab 2028. Bisher trägt der Vermieter die Gasnetzentgelte voll. Sie stecken im Gaspreis der Heizkostenabrechnung. Aktuell liegen sie bei rund 2,3 Cent pro Kilowattstunde. Mit dem Wärmepumpen-Boom sinkt die Gasmenge im Netz. Die fixen Netzkosten verteilen sich auf immer weniger Gasnutzer. Prognosen der Bundesnetzagentur und Studien gehen von 5 Cent pro Kilowattstunde bis 2032 aus, bis zu 22 Cent pro Kilowattstunde bis 2045. Ein Einfamilienhaus mit 18.000 Kilowattstunden Heizverbrauch zahlt 2032 rund 900 Euro Gasnetzentgelt pro Jahr. Ab 2028 teilen sich Vermieter und Mieter diese Summe paritätisch. Wie sich Netzentgelte allgemein entwickeln, behandelt der Artikel Netzentgelte 2026: Warum die Kosten steigen.

Position 3: Bio-Brennstoff-Aufschläge ab 2029. Das GModG schreibt vor: Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 schrittweise mit klimaneutralen Brennstoffen laufen (Biotreppe). Anfangs 10 bis 15 Prozent Beimischung, in Stufen bis rund 60 Prozent in 2040. Biomethan kostet aktuell das Zwei- bis Dreifache von Erdgas. Die Mehrkosten landen über den Gastarif beim Verbraucher. Auf den ersten drei der vier Beimischungsstufen gilt ab 2029 die 50/50-Aufteilung. Die letzte Stufe (rund 60 Prozent ab 2040) bleibt voll beim Mieter.

Eine wichtige offene Frage betrifft den Geltungsbereich. Die finanznachrichten.de-Quellen sprechen von „wenn ein Vermieter fossile Tatsachen schafft" (also Neueinbau), Wirtschaftswoche und Handelsblatt formulieren allgemeiner „beim Heizungstausch". Ob die 50/50-Regel auch für bestehende Mietverhältnisse mit unveränderter Heizung gilt, ist im GModG an die Neueinbau-Regel des Paragrafen 43 geknüpft; maßgeblich ist der seit dem 29. Juli 2026 geltende Gesetzestext. Der Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 hat diese Detailfrage offen gelassen.

Beispielrechnung: So viel zahlen Vermieter und Mieter konkret#

Konkrete Zahlen machen den Effekt deutlich. Beispiel: Mietwohnung mit 70 Quadratmetern in einem Mehrfamilienhaus, Gas-Etagenheizung, 18.000 Kilowattstunden Heizenergie pro Jahr, CO2-Preis 60 Euro pro Tonne (Stand 2026, BEHG-Vorgabe).

Schritt 1: Gesamte CO2-Kosten pro Jahr

• Energiebedarf: 18.000 kWh × 0,20088 kg CO2 pro kWh = 3.616 kg CO2 pro Jahr
• CO2-Kosten: 3,62 Tonnen × 60 Euro pro Tonne = 217 Euro pro Jahr

Schritt 2: CO2-Ausstoß pro Quadratmeter zur Stufenbestimmung

• 18.000 kWh pro Jahr / 70 m² = 257 kWh pro m² und Jahr
• 257 kWh/m² × 0,20088 kg CO2/kWh = 51,6 kg CO2 pro m² und Jahr
• Stufe: 47 bis unter 52 kg/m² → 80 Prozent Vermieter, 20 Prozent Mieter (sehr schlecht gedämmt)

Wie wirkt sich der Modellwechsel aus? Die Tabelle stellt vier realistische Gebäudezustände nebeneinander.

Die Auswirkung pro Mietpartei und Jahr beim CO2-Anteil der Heizkosten:

• Schlecht saniert (Altbau): Mieter zahlt 65,50 Euro mehr pro Jahr, Vermieter wird um 65,50 Euro entlastet.
• Mittelmäßiges Haus: Mieter spart 43,50 Euro, Vermieter zahlt 43,50 Euro mehr.
• Gut saniert: Mieter spart 86,50 Euro, Vermieter zahlt 86,50 Euro mehr.
• Sehr gut saniert: Mieter spart 108,50 Euro, Vermieter zahlt erstmals 108,50 Euro mit.

Das sind nur die CO2-Kosten. Ab 2028 kommen die Gasnetzentgelte mit 50/50-Aufteilung dazu. Bei 18.000 Kilowattstunden und prognostizierten 5 Cent pro Kilowattstunde fallen 2032 rund 900 Euro Gasnetzentgelt pro Jahr an, davon 450 Euro Mieteranteil. Heute zahlt der Mieter die vollen 900 Euro. Die neue Regel spart dem Mieter also 450 Euro pro Jahr bei den Gasnetzentgelten. Diese Entlastung gleicht die CO2-Mehrbelastung in schlecht sanierten Häusern teilweise aus.

Der Paradox-Effekt: Wer wirklich profitiert, wer verliert#

Die paritätische Regel klingt zunächst nach Mieterschutz. Die Beispielrechnung zeigt aber einen paradoxen Effekt: Mieter in unsanierten Altbauten zahlen ab 2028 mehr, nicht weniger. Vermieter mit gut sanierten Häusern werden erstmals belastet, Vermieter mit schlechten Gebäuden entlastet.

Diese Verteilungswirkung ist kein Konstruktionsfehler, sondern logische Folge des Modellwechsels. Das alte CO2KostAufG wollte schlecht sanierte Vermieter gezielt zur Sanierung drängen. Es bürdete ihnen den Großteil der CO2-Kosten auf. Mit 95 Prozent Vermieteranteil bei energetisch katastrophalen Gebäuden war der Anreiz klar: Sanieren oder zahlen. Die neue 50/50-Regel macht den Druck einheitlich. Für die Vermieter mit den schlechtesten Häusern wirkt er aber schwächer.

Der Deutsche Mieterbund hat die Regelung deshalb mit gemischten Gefühlen aufgenommen. Mieterbund-Präsidentin Melanie Weber-Moritz nannte die Einigung in der Wirtschaftswoche „einen wichtigen Schritt hin zu mehr Fairness". Sie warnte aber vor Mehrbelastungen für Mieter in unsanierten Altbauten. Die Vermieterseite reagierte überwiegend ablehnend. Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund, sprach von einem „politischen Offenbarungseid". Sein Kernvorwurf: Vermieter sollen für Kosten geradestehen, die allein der Staat zu verantworten habe (CO2-Preis, Netzentgelte, alternative Brennstoffe).

Eine differenzierte Gewinner-Verlierer-Matrix:

Wer wirklich profitiert, lässt sich nur nach Gebäudeklasse beantworten. Die politisch wirksame Botschaft „Mieter zahlen weniger" stimmt nur in mittleren bis guten Gebäuden. In der schlechtesten Sanierungsstufe wird der Mieter zum Verlierer der Reform. Diese Pointe geht in der Berichterstattung oft unter, ist aber praktisch entscheidend.

Was Vermieter jetzt tun sollten#

Für Vermieter kommt die 50/50-Regel zu drei verschiedenen Zeiten und mit unterschiedlicher Intensität. Drei Strategien stehen zur Wahl. Sie schließen sich teilweise aus.

Strategie 1: Heizung nicht tauschen, Status quo halten. Funktioniert kurzfristig, kostet aber langfristig. Ein Vermieter mit unsaniertem Altbau wird ab 2028 bei den CO2-Kosten zwar entlastet. Gleichzeitig zahlt er neu Gasnetzentgelte und ab 2029 Bio-Brennstoff-Aufschläge mit. Bei steigenden Gasnetzentgelten (Prognose bis 22 Cent pro Kilowattstunde in 2045) wird die fossile Heizung zur Mehrkostenfalle. Dazu kommt der Marktdruck: Mieter werden bei der Wohnungssuche verstärkt nach Gebäuden mit Wärmepumpe sehen, sobald die Mehrbelastung in der CO2-Stufenleiter sichtbar wird.

Strategie 2: Wärmepumpen-Tausch jetzt mit voller Förderung. Über das KfW-458-Programm erhalten Vermieter 30 Prozent Grundförderung plus 5 Prozent Effizienzbonus bei Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln. Maximum 35 Prozent auf bis zu 30.000 Euro förderfähige Kosten, also bis zu 10.500 Euro Zuschuss pro Wohneinheit. Klimageschwindigkeitsbonus (20 Prozent) und Einkommensbonus (30 Prozent) bleiben Selbstnutzern vorbehalten. Wer ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten umrüstet, kann bis zu 63.000 Euro KfW-Förderung erhalten (6 × 10.500 Euro). Wie der KfW-Antrag im Detail abläuft und welche Stolperfallen häufig sind, beschreibt der Ratgeber Wärmepumpen-Förderung 2026: Bis 70 Prozent Zuschuss richtig maximieren.

Strategie 3: Modernisierungsumlage nutzen. Nach einer Wärmepumpen-Investition können Vermieter 8 Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Kaltmiete umlegen. Beispiel: 30.000 Euro Investition, 10.500 Euro Förderung, 19.500 Euro verbleibender Eigenanteil. Das ergibt eine Mietsteigerung von 1.560 Euro pro Jahr (130 Euro pro Monat) auf die betroffene Wohneinheit. Die Modernisierungsumlage ist durch eine Kappungsgrenze gedeckelt. Es gelten formale Vorgaben wie Ankündigung, bauliche Maßnahme und Härtefallklausel. Steuerlich lassen sich die Modernisierungskosten als Erhaltungs- oder Herstellungskosten absetzen.

Die wirtschaftlich saubere Faustregel: Bei Mehrfamilienhäusern unter 8 Wohneinheiten und einem Heizkessel über 20 Jahre lohnt der Wärmepumpen-Tausch fast immer. Bei größeren Häusern rechnet sich oft eher ein Anschluss an Fernwärme oder eine Quartierslösung. Bei sehr gut sanierten Häusern mit niedrigem Heizbedarf reicht häufig auch ein Hybridsystem.

Was Mieter konkret tun können#

Mieter haben weniger Hebel als Vermieter, aber drei konkrete Handlungsmöglichkeiten:

• Nebenkostenabrechnung prüfen: Die jährliche Heizkostenabrechnung muss den CO2-Anteil getrennt ausweisen. Die korrekte Stufenzuordnung lässt sich anhand von Energieausweis und tatsächlichem Verbrauch nachvollziehen. Bei Zweifeln Auskunft beim Vermieter einfordern. Der Deutsche Mieterbund bietet kostenlose Mustervorlagen für Widersprüche.
• Energieausweis einsehen: Vermieter müssen nach GEG den Energieausweis vor Vertragsschluss vorlegen. Bei Bestandsmietverhältnissen besteht ein Recht auf Einsicht. Der Ausweis liefert die Grundlage für die richtige Stufenzuordnung im CO2KostAufG-Modell. Er enthält auch Sanierungsempfehlungen. Mieter können diese in Mietvertragsverhandlungen einbringen.
• Mietminderung bei Heizungsmängel: Funktioniert die Heizung nicht oder bleibt die Vorlauftemperatur dauerhaft zu niedrig, gilt das allgemeine Mietminderungsrecht. Bei Wärmepumpen kommt es auf die richtige Einstellung an. Eine schlecht eingestellte Wärmepumpe ist nicht automatisch mängelfrei.

Wirtschaftlich relevant: Bei der Wohnungssuche lohnt der Blick auf die Heizungsart. Eine Wohnung mit Gasheizung wird ab 2028 im Mittel 200 bis 600 Euro pro Jahr teurer (Mieteranteil CO2 plus Gasnetzentgelt plus Biostufe). Eine vergleichbare Wohnung mit Wärmepumpe trägt diese Erhöhung nicht. Bei langfristigen Mietverträgen (Familien, Senioren) summieren sich die Mehrkosten über 10 Jahre auf 2.000 bis 6.000 Euro. Wie sich Heizkosten verschiedener Systeme im Detail vergleichen, zeigt der Artikel Heizkostenvergleich 2026 zwischen Wärmepumpe, Gas, Öl, Pellets und Fernwärme. Die langfristige CO2-Preis-Entwicklung beleuchtet der Beitrag CO2-Preis 2025 bis 2035: Wie teuer das Heizen wirklich wird.

Mieter mit eigener Heizung (Etagenheizung mit eigenem Anschluss) haben mehr Spielraum: Ein Wechsel auf eine elektrische Heizungslösung ist möglich. In vielen Mehrfamilienhäusern blockiert das aber die fehlende elektrische Anschlussleistung. Hier hilft nur eine Modernisierung durch den Vermieter.